首批9只公募REITs产品将正式上市交易 上市后折价几率或较小？

继6月初完成募集后，首批9只公募REITs产品将于6月21日正式上市交易。作为一类创新型投资品种，公募REITs的封闭式运作模式使其上市首日表现成为市场关注的重点。北京商报记者在采访过程中发现，业内人士对公募REITs上市后的表现多持乐观态度，有观点认为其上市后折价的几率较小，且基金管理人引入的做市商制度也能在一定程度上降低流动性风险。不过，也有分析人士提及，仍需注意该类产品可能存在的流动性风险等。

上市后折价几率或较小？

此前，沪深两所旗下9只公募REITs产品均发布上市公告书，内容显示，该9只产品将同时于6月21日正式上市交易。

具体来看，首批9只公募REITs产品中，中金普洛斯仓储物流REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、富国首创水务REIT、浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT、华安张江光大园REIT等5只产品将在上交所上市;而博时招商蛇口产业园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT4只产品则于深交所上市。需要注意的是，上述9只公募REITs产品均采用封闭式运作模式。从相关产品的基金合同可以看出，首批9只公募REITs产品的存续期限为20年至99年不等。

另外，据沪深两所披露，与股票交易类似，交易所对上述公募REITs上市交易份额的价格实行涨跌幅限制。其中，上市首日价格涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

北京商报记者注意到，中金公司相关研报曾指出，公募REITs产品正式上市后可能出现较大幅度的交易价格波动。而在相关产品的上市交易书中也提及了基金价格波动风险，即由于公募REITs产品大部分资产投资于特定类型的基础设施项目，具有权益属性。受各类因素影响，基础设施项目市场价值可能下降，导致基金净值下降，从而影响基金价格向下波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件发生较大损失而对基金资产价值造成严重影响的风险。

在上述背景下，公募REITs上市后的折溢价表现也成为市场关注的重点。百嘉基金董事、拟任副总经理王群航认为，出现溢价的概率将有很大可能大于折价的概率。“尽管按照以往经验，封闭式基金封闭的期限越长，折价率越高，但由于公募REITs产品均无变现压力，所以折价几率大幅缩小。另外，作为一类创新型投资品种‘登场’，市场及投资者也可能对其抱有较高的热情。因此，首批公募REITs上市后较大概率不会折价。”

做市商机制为上市“保驾护航”

值得一提的是，作为封闭式产品，首批9只公募REITs产品上市交易份额的流动性也成为市场关注的重点。据了解，首批公募REITs产品均采取封闭式运作模式，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，投资者结构以机构投资者为主，因此其上市交易份额也容易存在流动性不足等问题。

为解决流动性问题，北京商报记者注意到，上述9只公募REITs的基金管理人已先后发布关于为产品选定做市商的公告，为产品上市交易“保驾护航”。

其中，平安基金、浙商资管分别选中7家、6家券商为旗下公募REITs产品提供做市服务;而富国基金、中金基金、东吴基金选中5家券商，博时基金选中4家券商，华安基金、中航基金选中3家券商作为旗下REITs产品的做市商;红土创新基金则选中2家券商提供做市服务。具体来看，包括中信证券、中金公司、广发证券在内的多家券商位列其中。

综上不难看出，公募REITs上市交易份额的流动性已成为各家管理人的关注重点，但引入做市商制度后又能否有效防范可能出现的流动性风险呢?

博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨表示，公募REITs交易机制上引入做市商制度，使二级市场的流动性有一定的支撑。但因公募REITs投资人以持有为目的，而不是以交易为目的，因此其流动性远不如股票，也成为这类产品的特征。但从做市商机制来看，可以提供一定的流动性。另一方面，公募REITs的投资人类型从散户到不同类型金融机构不等，不同投资人之间的风险偏好不一样，相对来说交易也会有一定的活跃度。

创新产品仍面临多种风险

“公募REITs作为一类新的投资品种，也具有新的风险。”王群航如是说道。那么，除份额折溢价、流动性风险外，公募REITs上市后，还可能面临怎样的风险?

在王群航看来，基础设施基金可能面临以下几类风险。一是基础设施基金风险，包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险等;二是基础设施项目相关风险，包括基础设施项目管理风险、行业政策风险、市场风险等。此外，公募REITs还可能面临计划管理人、托管人尽责履约风险，基金管理人的操作及技术风险等管理风险。

此外，胡海滨也进一步提到了公募REITs在上市后可能存在的场内外风险。他表示，已经在一级市场获配的普通投资者，在上市日需要确认自己是否具备场内交易资格，若是场外认购的投资者则需要将场外份额转托管至场内。此外，还要关注上市日的价格波动和换手率。由于公募REITs上市首日的涨跌停限制是30%，当一只REIT产品出现价格暴涨时，其IRR(内部收益率)会下降，此时买入的投资者在价格转跌时会产生账面浮亏，同时，相关产品的持有期收益率也会较一级发行时有所降低。

整体来看，公募REITs的风险收益特征介于股票等权益类与债券等固定收益类产品之间。相对股票而言，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，分红预期较稳定。相对债券而言，投资者能享受资产的增值收益，也更看重其成长性。

胡海滨建议道，“投资者应理性投资，不要盲目追高或杀跌。公募REITs因为分红预期较为稳定，因此适合长期持有获取分红收益，并不适合作为交易品种，请投资者注意投资风险”。

北京商报记者还注意到，沪深两所也在近期陆续推出的有关公募REITs产品的投教内容中表示，希望投资者能树立理性长期投资理念，避免在产品上市后盲目跟风炒作。

(记者孟凡霞李海媛)

关键词： 公募REITs 上市交易 折价几率 创新产品